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普法公开课:揭开“以房养老”背后的套路



发布时间:2020-12-17 18:59:47   来源:新浪教育   作者:

护好“钱袋子”,守好“安乐窝”

大家好,欢迎收看《法官讲堂》,我是东城区人民法院天坛人民法庭法官助理姜宁,我今天讲的主题是《护好“钱袋子”,守好“安乐窝”?揭开“以房养老”背后的套路》。

今天就和大家交流到这里,主要为您揭露最近开始多发的“以房养老”骗局的特点以及您如何在事前识别骗局,将风险降到最低,在保护好您“钱袋子”的同时,也守好您的“安乐窝”。

一、什么是合法的“以房养老”

近年来,“以房养老”的全新养老模式,受到了老年人群体的极大关注。2013年国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》,该意见提出“鼓励保险公司探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。简单说老年人将其拥有的有处分权的房产抵押给商业银行、保险机构,由该机构按照房产的价值依据一定的方式支付现金,在房屋所有权人去世后,商业银行或保险机构获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付产生的相关费用,剩余部分作为遗产,由被继承人继承。但受到传统观念制约、房地产市场变化、业务申请条件严格等情形的影响,“以房养老”业务并不火热,但假借政策之名,利用老年人对养老的后顾之忧,骗局老年人钱款,甚至攫取老年人房产的“以房养老”骗局却逐年增多。2019年天坛人民法庭,审理大量某公司以房养老骗局类案件。经向公安机关调查核实,全市涉案房屋1000余套,社会危害性极大。下面就让我为您揭露“以房养老”骗局的骗术。

5、引入出借人或名义出借人出借款项。在以房养老骗局中,民间借贷法律关系,是养老公司行骗的重要一环。但该环节中,养老公司不作为借款合同的主体。通常采取引入出借人或由养老公司有关联的人员作为名义出借人作为合同的主体。该类特点的归纳,来源于出借人的共性,诉讼过程中,出借人往往对出借的过程含混不清、出借的细节避重就轻。部分出借人,在全市不同法院,同时发生多起诉讼虽然可以动摇出借人借贷意思表示的真实性,但在审判实践中,如无公安机关的介入,很难认定出借人是否为养老公司的名义出借人,出借人是否为善意。

??揭开“以房养老”背后的套路

1、针对特定群体。区别于过往的民间借贷类纠纷涉及非法吸收公众存款类案件,以房养老骗局针对的群体,更具有针对性、更具有社会危害性。其针对的往往为法律风险意识低、资产价值高、对于养老服务的刚性需求的老年人群体。同时,老年人群体也是不法分子眼中的“弱势群体”,就是抓住老年人群体,不懂法、势单力薄的弱点,甚至,当您发现问题的时候,往往会采取,“软的不行,来硬的”的暴力手段。相对于来说,老年人群体更容易被骗子公司所“摆布”。“以房养老”骗局,可谓是针对老年人群体实施的“精准打击”。

一、以房养老骗局的套路

2、以以房养老之名,进行虚假宣传。以轰动一时的某案件为例,其在各种宣传材料的显著位置,突出民政部、全国老龄委、中国老龄事业发展基金会等名义,使当事人陷入国家给予大力扶持的假象,同时,该公司还在北京市朝阳区设立实体门店,号称养老服务总部,一站式养老服务大厅,给当事人造成实力雄厚,业务合规的假象。而最新发现的另一起案件,除虚假宣传外,还将所谓的养老服务和养老投资相结合,鼓动当事人抵押房屋,加大贷款金额,将资金投入到“无人售饭机”项目,利用虚假宣传,将其和当事人进行利益捆绑,使当事人愈陷愈深。

所谓的养老公司,借“以房养老”之名,行民间借贷之实,许诺给予老年人高额利息,并承诺保本保息,诱骗老年人将房屋抵押给出借人,钱款最终被养老公司侵吞。当养老公司出现资金链断裂之时,形成借贷资金被养老公司侵吞,老年人房屋抵押于出借人,老年人成为最终的债务人,出借人要求老年人偿还借款并对抵押房屋主张行使抵押权的局面。 从以上套路中,我们将为您详细解读,“以房养老”骗局的特征,以便我们一眼就能够识别出来。

4、涉及多重法律关系。以房养老骗局,以养老服务为核心,形成服务合同关系;进而引入资金源,与当事人形成借款合同关系;为了借款合同的履行,当事人将房屋抵押,形成抵押合同关系;为了达到不法目的,诱骗当事人签订房屋委托出卖合同、房屋委托过户合同,形成委托合同关系,法律关系更为复杂。同时,因为养老公司在这其中,只直接和当事人形成养老服务合同关系,使得每一个法律关系,变得更为独立,每一个法律关系,均可以单独进行诉讼,具有极强的隐蔽性,案件审理过程中不易被察觉。

6、采用传销手段控制当事人。养老公司抓住了老年人贪图小利的心理,不仅以高额利息为诱导,还利用茶话会、听讲座、郊游、聚餐等方式,不断向老年人灌输以房养老的所谓好处,以至于达到老年人对养老公司彻底的信任,更甚至达到对老年人的精神控制。在该类案件中,大多数当事人曾表示就是参加了多次所谓的课程,不知何故就参与其中,将房屋进行了抵押。更有甚者,竟将身份证、银行卡、U盾等全部交由养老公司人员掌握,对款项的流转一无所知,任由摆布。

从上面的介绍,可以看出“以房养老”骗局,为了骗取您的钱款和房屋,着实是煞费苦心。但其实只要您稍加留心、多加用心,就能够轻松识别骗子的骗术。

3、利益诱导,诱骗当事人订立借款合同。“以房养老”骗局中,当事人的主要诉求在于迫切的养老需要,自身并无借款的意思表示,但为了能够以当事人的房产作为担保,从而获得资金,养老公司往往许诺,给予当事人月利率2%至3%的利息,并且在合同履行的初期,均按约支付高额利息,进行利益诱导,打消当事人对于签订借款合同的顾虑。并且还会以关联公司为名,为借款合同进行担保,促使当事人更加深信其保本保息承诺,房屋抵押只是“走形式”的说辞。

最简单的破解方法就是,合法“以房养老”的开展主体为商业银行或保险机构,两类主体均为国家前置审批许可后才可设立的专门机构。除该两类主体外,其他所谓的某某养老公司、某某服务机构要求您参与的“以房养老”项目,一概不参与。

如果千加小心,万家留意的情况下,还是被骗子“忽悠”了,参与到其中了,您也一定要保持头脑的清晰,第一、可以利用登录工商局网站或利用“企查查”、“天眼查”等软件,查询对方公司的许可经营范围、信用状况,涉诉讼情况、风险等级提示。根据公示的信息情况,判断公司是否为骗子公司;第二,合同一定要审一审。在案件审理过程中,很多人向我们反映,自己不懂法、业务员说对我有好处,我就签字了等等,归根结底就是合同根本就没看一眼。当然,要求老年人向专业法律人员审查合同是不现实的,但您可以抓住关键点去审查,从而避免被骗。比如合同的名称,在以房养老骗局中,形成借款、设立抵押是必备的欺骗环节。因此合同名称为借款的:如借款合同、出借合同。一概不予签署。当然,骗子有时不会这么直接,让您一眼看出来,往往会让您签订如出资与咨询服务协议或者就叫咨询服务协议,这样的情况您就要进一步注重看下,合同中您的主要义务是不是偿还借款,合同中只涉及让您偿还借款,坚决不签。另外,涉及房屋的合同一律不签,比如房屋抵押合同、委托售房合同等等。第三、身份证件保管好。在我们接触的案件中,很多老年人将身份证、银行卡、U盾、甚至房本等重要身份证件,交由骗子公司的员工。您一定切记,这些证件往往是您的最后一道防线,骗子往往会利用上述证件,分分钟就将您作为名义借款人而获取的资金予以瓜分。第四、高额回报,要清醒。对于上述问题,其实很多老年人在签订合同之时,或多或少多都会发现一些问题,但面对所谓养老公司给予的高息汇报,面对关联公司出具的还款保证书,面对养老公司保本保护息的承诺,老年人内心的图利心理,往往会战胜风险意识。因此,在面对高额利息时一定要清醒,月2%到3%的利率标准,要求一个公司长期稳定的予以支付是不现实,当您内心劝服自己接受之时,也就是被骗的开始。

责任编辑:ysman
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